Фото: Ana Bórquez / UnsplashПокупка недвижимости за рубежом: полное руководство
Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих переехавших. Расскажем честно о процессе, рисках и налогах.
Хотите сразу прикинуть бюджет? Калькулятор стоимости жизни считает по реальным ценам.
Смотреть ценыЗачем покупать недвижимость за рубежом
Цели бывают разные:
- ВНЖ через покупку (Golden Visa)
- Инвестиции (сдача в аренду)
- Место жительства
- Диверсификация активов
Важно определить цель до покупки — от неё зависит выбор страны и типа объекта.
Страны с ВНЖ через покупку недвижимости
Греция — 250 000 EUR
- Golden Visa при покупке от €250 000
- ВНЖ на 5 лет, продление
- Через 7 лет: гражданство (при достаточном проживании)
- Ограничение: с 2024 года — в Аттике, Фессалониках и популярных островах порог поднят до €800 000. Другие регионы — €250 000
- Не требует постоянного проживания
Португалия — Golden Visa изменилась
- С 2024 — жилая недвижимость исключена из Golden Visa
- Остались: инвестиции в фонды (€500 000), создание рабочих мест, науку/культуру
- Для тех, кто ищет простую покупку квартиры → Португалия больше не работает как Golden Visa
ОАЭ (Дубай) — 2 000 000 AED (~545 000 USD)
- При покупке от AED 2M → 10-летняя Golden Visa
- При покупке от AED 750 000 → 2-летняя резидентская виза
- Нет налога на недвижимость (property tax), нет подоходного налога
- Ипотека для нерезидентов: возможна в UAE-банках (20–30% первоначальный взнос)
Турция — $400 000
- Golden Visa при покупке от $400 000 (было $250 000, в 2022 подняли)
- Гражданство возможно при $400 000+ в одном объекте
- Лира нестабильна — покупки обычно в USD
Грузия — без ВНЖ за покупку, но без ограничений
- Иностранцы могут покупать без ограничений
- ВНЖ через покупку — нет специальной программы
- Но просто купить — просто. Цены в Тбилиси: $1 000–2 500/м²
Таиланд
- Иностранцы могут владеть квартирами (кондо) — до 49% в здании
- Земля в собственность — только тайцы (или leasehold на 30 лет)
- ВНЖ через покупку — нет стандартной программы
Ванкувер · Фото: Anthony Maw / Unsplash
Налоги при покупке
| Страна | Налог покупателя | Налог продавца |
|---|---|---|
| Испания | 6–10% (регион) | 19% capital gains |
| Франция | 7–8% (droits) | 19–36% |
| Германия | 3.5–6.5% (GrESt) | 0% (если >10 лет) |
| Греция | 3.09% | 15–45% |
| ОАЭ | 4% DLD fee | Нет |
| Турция | 4% | Нет (для нерезидентов) |
| Грузия | 1–4% | Нет (при долгосрочном владении) |
| Таиланд | 2% transfer + 1% stamp | 3.3% special business tax |
Налог на владение
Испания: IBI (местный) €200–2 000/год. IRNR (нерезидент) 19–24% от условного дохода.
Германия: Grundsteuer. Пересматривается.
ОАЭ: нет annual property tax.
Таиланд: нет annual tax на первичку.
Ларнака · Фото: Jean Papillon / Unsplash
Ипотека для иностранцев
Полный отчёт по городу — от 19 ₽
Реальные цены · Калькулятор бюджета · Виза · Гайд — единоразовая оплата.
Большинство банков дают ипотеку нерезидентам, но условия хуже:
- Первоначальный взнос: 30–40% vs 10–20% для граждан
- Ставка: выше на 0.5–2%
- Требования: подтверждение дохода в иностранной валюте, налоговые декларации за 2–3 года
Страны, где ипотека для нерезидентов доступна:
- Испания, Португалия (25–30% down)
- ОАЭ (25% down, если в местном банке)
- Грузия (TBC / Bank of Georgia — до 70% LTV для нерезидентов)
Due Diligence: обязательные шаги
1. Юридическая проверка объекта:
- Право собственности (title deed / registro de propiedad / Grundbuch)
- Отсутствие обременений, ипотек, долгов
- Назначение земли (можно ли строить)
2. Местный адвокат / нотариус:
- Обязателен в большинстве стран
- Даже если продавец предлагает «своего» — наймите своего
- Стоимость: €500–3 000 в зависимости от страны и объекта
3. Оценка:
- Независимая оценка (не только цена продавца)
- Bankovская оценка при ипотеке
4. Технический осмотр:
- Состояние конструкций, коммуникаций
- В старых домах EU — часто проблемы с изоляцией, трубами
Шарджа · Фото: Ainur Kamaev / Unsplash
Типичные риски
«Турецкие» схемы: застройщик берёт деньги, не достраивает. Проверяйте разрешения на строительство.
Незарегистрированные обременения: в некоторых странах (Таиланд, Турция) можно купить «чужую» проблему. Адвокат обязателен.
Курсовой риск: платите в рублях — хранится в евро/долларах — продаёте в рублях = валютный риск.
Неликвидность: продать иностранную недвижимость быстро — сложно. Это не акции.
Смена законодательства: Португалия убрала Golden Visa для жилья. Ваша инвестиционная стратегия может оказаться недействительной.
Аренда и доход
Средняя доходность аренды в мире: 3–7% годовых (gross, до налогов).
| Страна / город | Gross yield |
|---|---|
| Дубай | 6–9% |
| Лиссабон | 3–4% |
| Берлин | 2.5–3.5% |
| Тбилиси | 5–8% |
| Таиланд (Паттайя/Пхукет) | 5–8% |
| Испания (Барселона) | 3–5% |
Учитывайте: управление (10–20% от аренды агенту), налог на доход, ремонты, простои.
Итого
Покупка недвижимости за рубежом — реально. Но требует: 1) определить цель (ВНЖ/инвестиция/жизнь), 2) выбрать страну под эту цель, 3) нанять местного адвоката, 4) сделать due diligence. Налоги при покупке: 1–10%. Ипотека для нерезидентов — возможна (30–40% down). Golden Visa — Греция (250k€), ОАЭ (545k$), Турция (400k$).
