ВНЖ через покупку недвижимости: топ-5 стран в 2026 году

Покупка недвижимости как основание для ВНЖ — один из самых прямых путей к легальному проживанию без трудоустройства. Ряд стран снизили пороги после пандемии, другие — повысили. Разбираем актуальные условия.

Что нужно понимать о таких программах

1. ВНЖ не означает налоговое резидентство — вы можете иметь ВНЖ, но не жить постоянно и не быть налоговым резидентом
2. ВНЖ через недвижимость часто не даёт право работать — только проживать
3. Недвижимость должна быть в собственности — пока вы её держите, ВНЖ действует; продали — аннулируется
4. Юридическая проверка объекта обязательна — особенно в странах с непрозрачным реестром

1. Греция — Golden Visa (от 400 000 EUR)

Самая популярная Golden Visa в ЕС.

Минимальная сумма: 400 000 EUR (с 2023 года — повышена в Аттике и ряде островов; в других регионах по-прежнему 250 000 EUR).

Что даёт:

• ВНЖ на 5 лет, обновляется
• Проживание в Шенгенской зоне
• Вся семья включена (супруг, дети до 21 года)

Что не даёт:

• Право работать в Греции (если не гражданин ЕС)
• Автоматическое гражданство (нужно 7 лет проживания + экзамен по греческому)

Риски: рынок недвижимости в Афинах дорогой, много неликвидных объектов по завышенным ценам. Работайте только через лицензированных агентов с греческим юристом.

Найроби · Фото: Wambui / Unsplash

2. Турция — ВНЖ и гражданство (от 200 000 USD)

Два варианта:

ВНЖ: любая недвижимость даёт право на краткосрочный ВНЖ (ikamet). С 2023 года минимальная стоимость для недвижимостного ВНЖ — 200 000 USD (до этого не было минимума).

Гражданство: недвижимость от 400 000 USD → гражданство Турции через 3 года (при обязательстве не продавать). Турецкий паспорт — безвизовый въезд в 110+ стран.

Риски: турецкая лира нестабильна. Цены на недвижимость в USD выросли, но фиксируйте сделку в валюте. Земельный реестр — надёжный, но нужен местный юрист.

3. ОАЭ — Golden Visa (от 2 000 000 AED)

Для недвижимости: минимум 2 000 000 AED (~545 000 USD) — Golden Visa на 10 лет.

Меньшие суммы (от 750 000 AED) дают право на обычный резидентский visa через property, но не Golden Visa.

Что даёт:

• 10 лет без обновлений (при сохранении недвижимости)
• Спонсорство членов семьи
• Нулевые налоги на доход

Рынок недвижимости ОАЭ: активный, много зарубежных инвесторов. Дубай — ликвидный рынок. Минус: цены росли 3 года подряд, вопрос перегрева.

Буэнос-Айрес · Фото: Juan Pablo Mascanfroni / Unsplash

4. Черногория (до вступления в ЕС)

Черногория — кандидат на вступление в ЕС. ВНЖ через недвижимость:

Минимальная сумма: нет официального порога, но практически — от 50 000–100 000 EUR за реальный объект.

Что даёт: годовой ВНЖ, обновляется ежегодно при сохранении собственности. После 5 лет — ПМЖ, после 10 — гражданство.

Риски: рынок недвижимости менее прозрачен, особенно на побережье. Строительство объектов с задержками. Юридическая проверка истории объекта — обязательна.

Стратегия: если вступление в ЕС состоится (ожидается ориентировочно 2027–2030), черногорское ВНЖ конвертируется в европейское. Это делает покупку потенциально выгодной инвестицией.

Марракеш · Фото: Paul Macallan / Unsplash

5. Португалия — Golden Visa (реформирована)

В 2023 году Португалия реформировала Golden Visa — жилая недвижимость в Лиссабоне, Порту и прибрежных зонах больше не даёт право на Golden Visa.

Что осталось:

• Недвижимость в определённых «малонаселённых» внутренних районах: от 500 000 EUR
• Инвестиционные фонды: от 500 000 EUR
• Создание 10 рабочих мест

Что даёт:

• ВНЖ (достаточно жить в Португалии минимально — 7 дней в год)
• После 5 лет — гражданство ЕС (один из самых быстрых путей в мире)

Риски: программа популярна, очереди на оформление выросли. Судьба программы под давлением (Европарламент критикует Golden Visa). Следите за новостями.

Сравнительная таблица

Главный совет

Никогда не покупайте недвижимость ради ВНЖ без:

1. Независимого юриста (не агент продавца)
2. Проверки документов на объект
3. Понимания ликвидности объекта (сможете ли продать?)
4. Понимания реальных затрат (налоги, содержание, страховка)

Программы Golden Visa меняются быстро — всегда актуализируйте информацию у иммиграционного юриста перед сделкой.