Фото: Egor Kunovsky / UnsplashПокупка недвижимости за рубежом — серьёзный шаг. В 2026 году россияне сталкиваются с рядом ограничений. Разбираем реальную картину.
Хотите сразу прикинуть бюджет? Калькулятор стоимости жизни считает по реальным ценам.
Смотреть ценыОграничения для россиян в 2026 году
Что запрещено
ЕС ввёл санкции, запрещающие продажу недвижимости стоимостью выше €300 000 гражданам России в странах ЕС. Формально — только продажа в этом ценовом диапазоне. На практике — многие агенты и банки отказываются.
Что разрешено
- Покупка в Турции — без ограничений
- Покупка в ОАЭ — без ограничений
- Покупка в Сербии — без ограничений
- Покупка в Грузии — без ограничений
- Покупка в Казахстане, Армении — без ограничений
- Покупка в ЕС до €300 000 — формально возможно
Осака · Фото: Nomadic Julien / Unsplash
По странам
ОАЭ (Дубай)
Самый популярный вариант для россиян.
- Нет ограничений
- Freehold-зоны: полная собственность иностранца
- Стоимость: AED 800 000+ (~$218 000) — студии в JVC
- Доход от аренды: 5–8% годовых
- Golden Visa при покупке от AED 2 млн
Как купить:
- Выбор объекта (застройщик или вторичка)
- Подписание SPA (Sales and Purchase Agreement)
- Оплата (банковский перевод, наличные, иногда крипто)
- Регистрация в DLD (Dubai Land Department)
- Получение сертификата права собственности
Сборы при покупке: DLD fee 4%, агент 2%, прочее ~1% = ~7% от цены.
Турция
Требования: покупка от $400 000 = гражданство (через Golden Passport).
- Рынок разнообразный: побережье (Аланья, Анталья, Бодрум), Стамбул
- Цены выросли за последние 2 года, но остаются доступными
- ТАПУ (tapу) — турецкий документ о праве собственности
- Процедура: нотариус + оценка + регистрация
Обменный курс: TRY слабеет → недвижимость в $-эквиваленте дешевеет
Сербия
- Нет ограничений
- Цены доступные: €800–2 000/м² в Белграде
- Покупка: нотариус + РЕГО в кадастре
Грузия
Полный отчёт по городу — от 19 ₽
Реальные цены · Калькулятор бюджета · Виза · Гайд — единоразовая оплата.
- Нет ограничений
- Рынок вырос из-за спроса от россиян и украинцев
- Тбилиси: $1 000–3 000/м² (в зависимости от района)
Испания (формально)
ЕС-ограничение €300 000 распространяется на Испанию. Покупка ниже — возможна. Ипотека — очень сложно (банки отказывают россиянам).
Перевод денег на покупку
Главная проблема: как перевести деньги из России на покупку недвижимости за рубежом.
Варианты:
- Крипта: USDT → обменник в Дубае → AED
- SWIFT через Казахстан/Армению: банк-посредник → счёт в ОАЭ
- Наличные (ограничения: максимум $10 000 без декларации)
Пенанг · Фото: Steve Douglas / Unsplash
Налоги при покупке за рубежом
В России: при покупке зарубежной недвижимости — нужно уведомить налоговую (если вы резидент РФ).
В стране покупки: зависит от страны. ОАЭ — нет налога на доходы/владение.
Рентабельность инвестиций
Дубай: 5–8% годовых от аренды Тбилиси: 7–10% (рост цен + аренда) Белград: 5–7% Испания (легально): 4–6%
Полезные статьи:
